Offene Immobilienfonds stehen vor anspruchsvollen Zeiten. Mittelabflüsse und der Druck auf Immobilienpreise wirken sich negativ auf ihre Situation aus. Dennoch sollte man nicht überstürzt das Ende der Branche verkünden, wie Fonds-Analystin Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope betont. Trotz der Herausforderungen bieten offene Immobilienfonds weiterhin Möglichkeiten. Sie können ihre Liquidität durch Auszahlungen aus vorhandenen Geldbeständen sichern und den Schwerpunkt auf den Verkauf kleinerer, attraktiver Immobilien legen, während sie erstklassige Objekte in Top-Lagen halten, um die Qualität ihres Portfolios zu erhalten.
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Schwierige Zeiten für offene Immobilienfonds: Hohe Zinsen belasten den Markt
Offene Immobilienfonds sehen sich derzeit mit einer herausfordernden Lage konfrontiert, die durch das hohe Leitzinsniveau verursacht wird. Die hohen Zinsen haben negative Auswirkungen auf das Transaktionsgeschehen auf den Immobilienmärkten, da sie die Finanzierung von Gebäudekäufen erschweren. Dies führt zu einem Rückgang der Immobilienpreise und beeinflusst die Bewertungen der Objekte in den Fondsportfolios. Die Fonds müssen nun geeignete Strategien entwickeln, um ihre Liquidität zu sichern und langfristig rentabel zu bleiben.
Die hohen Zinsen wirken sich nachteilig auf den Handel mit Immobilien aus und führen zu einem Rückgang der Immobilienpreise. Dies hat auch Auswirkungen auf die Bewertungen der Immobilien in den Fondsportfolios offener Immobilienfonds. Gleichzeitig werden alternative Anlageformen attraktiver für Anleger, da sie höhere Renditen erzielen können, beispielsweise 3 bis 4% pro Jahr für Tages- oder Festgeld. Offene Immobilienfonds werden dadurch weniger attraktiv, da sie im Durchschnitt niedrigere Renditen, geringere Liquidität und höhere Risiken aufweisen.
Negative Entwicklung bei offenen Immobilienfonds setzt sich fort: Mittelabflüsse nehmen zu
Die offenen Immobilienfonds stehen seit einigen Monaten vor einer Herausforderung, da die Abflüsse die Zuflüsse übersteigen. Im November allein haben sie einen Verlust von 262 Mio. Euro verzeichnet. Laut Bundesbankdaten waren die vergangenen fünf Monate insgesamt negativ und dieser Trend wird voraussichtlich auch im Dezember anhalten. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Fonds im Jahr 2024 insgesamt mit einem Mittelabfluss rechnen müssen, was seit über zehn Jahren nicht mehr der Fall war.
Einige offene Immobilienfonds haben ausreichende Cash-Bestände, um die Abflüsse zu kompensieren. Diese Cash-Bestände übersteigen oft die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität von 5% des Fondsvermögens. Aktuell liegt die Liquiditätsquote im Durchschnitt bei 15,2%, was höher ist als in den Jahren 2021 und 2022. Insgesamt stehen den ausstiegswilligen Anlegern über alle offenen Immobilienfonds hinweg 18,3 Mrd. Euro zur Verfügung, um ihre Anteile auszahlen zu lassen.
Fonds mit Liquiditätsengpässen: Verkauf kleinerer Objekte als Ausweg
Fonds, deren Liquidität nicht ausreicht, werden nicht umhin kommen, Immobilien zu verkaufen. In diesem Zusammenhang haben Produkte, die kleinere Objekte im Wert von weniger als 100 Mio. Euro veräußern können, einen Vorteil. Denn für diese Art von Immobilien gibt es mehr Interessenten, insbesondere Eigenkapitalinvestoren wie Family Offices. Durch den Verkauf dieser Immobilien können die Fonds ihre Liquidität sichern und weiterhin attraktive Renditen erzielen.
Große Immobilienobjekte haben aufgrund der begrenzten Fremdfinanzierungsmöglichkeiten derzeit Schwierigkeiten, verkauft zu werden. Dies ist jedoch kein Problem für offene Immobilienfonds, da diese Objekte oft zu den wertvollsten im Portfolio gehören. Sie befinden sich in erstklassigen Lagen, sind relativ neu und erfüllen die Anforderungen an Flexibilität und Nachhaltigkeit. Darüber hinaus generieren sie hohe Mieteinnahmen. Die Fondsmanager bevorzugen es, diese Objekte zu behalten, um die Qualität des Portfolios aufrechtzuerhalten.
Derzeit werden Immobilien, die nicht mehr zukunftsfähig sind, zu sehr niedrigen Preisen gehandelt. In Zukunft wird der Schwerpunkt bei Transaktionen vor allem auf Immobilien mit einem Volumen von weniger als 100 Mio. Euro liegen, die weiterhin gute Objekt- und Vermietungsparameter aufweisen. Bei diesen Immobilien sollten die Verkaufsabschläge geringer ausfallen.
Abgesang verfrüht: Offene Immobilienfonds bieten weiterhin Chancen
Offene Immobilienfonds stehen trotz der aktuellen Herausforderungen vor vielversprechenden Möglichkeiten. Durch die Nutzung vorhandener Cash-Bestände zur Auszahlung ausstiegswilliger Anleger und die Konzentration auf den Verkauf kleinerer, attraktiver Immobilien können die Fonds ihre Liquidität sichern und weiterhin attraktive Renditen erzielen. Die Fondsmanager legen großen Wert darauf, hochwertige Immobilien in erstklassigen Lagen zu halten, was die Qualität des Portfolios gewährleistet. Obwohl es in den kommenden Jahren Herausforderungen geben wird, ist ein voreiliger Abgesang auf die offenen Immobilienfondsbranche nicht gerechtfertigt.
